不動産鑑定 地価公示・地価調査 標準宅地・相続・精通システム科学研究所

特徴① 他ソフト作成の事例データをそのまま引き継いで利用できます

統一フォーマット準拠
事例データは、国交省指定の統一フォーマットに準じていますので、他のソフトで作成された取引事例や賃貸事例データをそのまま本ソフトで読み込み、作業を引き継ぐことが可能です。また、他のソフトで作成された前年の鑑定評価結果についても取り込み、評価結果や文例を引き継いで評価作業が行えます。

変更統一フォーマットに対応
平成22年度、平成23年度に鑑定評価書や事例のデータや、印刷様式のフォーマットが改定されました。前回フォーマット、変更後のフォーマットいずれからでも取り込み変更後のフォーマットで保存可能です。

特徴② 鑑定評価と比準計算機能が一体で３タイプの比準表を用意しました

地域格差の自動計算
比準表を定義するだけで、鑑定評価画面では、地域格差が自動的に比準計算されます。採用する要因に応じて以下の３タイプ（連続量、範囲指定、即地指定）の比準表を用意しました。もちろん、格差の比準計算なしで、格差の手入力だけによる評価も可能です。

３種類の比準表
1.連続量（駅からの距離100ｍ、500ｍ、1000ｍ、2000ｍなど）
2.範囲指定（道路幅員4ｍ以下、4ｍ～6ｍ、6ｍ～8ｍ、8ｍ以上など）
3.即値指定（駅名：Ａ駅、Ｂ駅、Ｃ駅など　上下水道：有、無など）

比準表の入力・作成が容易にできます
上記3種類の比準表の自動作成が可能です（差による計算、比率による計算の選択可能）小数点第1桁表示を原則として、整数表示も可能です。

特徴③ 取引事例データの編集・処理を正確で効率的にしました

価格水準の登録
事例の存在する地域の価格水準を入力することにより、これと鑑定評価対象である基準地の近隣地域の価格水準を比較することにより地域補正の精度を向上することができます。価格水準は、相続税路線価や、予め設定するメモ価格などを基準に算定することもできます。

取引総額から土地価格内訳の算定
建物の再調達価格や事例地の価格水準等を参考にして、土地・建物の取引総額から土地の取引価格を参考計算することができます。本ソフト間であれば、評価員同士でデータ交換可能です。

データ比較・データコピー機能
個別に入力した事例データをコピーして別の事例として再利用することができます。また、他の取引事例や、他の標準地の鑑定評価結果と比較することにより、事例データや鑑定評価結果をチェックすることができます。

位置図がスキャナーやインターネットから取り込めます
スキャナーで取り込んだ地形図、位置図を事例カードの2枚目に貼り付けることができます。
また、パソコンがインターネットを利用できる環境であれば、プラグインのインストールをすることにより公開地図（国土地理院の電子国土）の地図を貼り付けることもできます。
(※プラグインはWindows2000,Xp,Vistaに対応。Windows98,Meではご利用できません)

取引事例の絞込み・ソートによるデータの取り込み
他の評価員が作成した取引事例データを外から読込む際に、事例の所在地の市区町村、作成評価員、土地用途から絞込み・並び替え表示により、評価に必要な事例をシステム登録できます。また、取引事例番号により管理していますので番号が異なれば上書きされることはありません。

取引事例カードの印刷は提出用とは別の様式も用意してあります

事例カードの様式と同じイメージの入力画面を用意しました

特徴④ 価格水準比による地域補正精度の向上

価格水準比は地域補正を正確に行うための目安になる指標です。取引事例側にも、標準地側にも水準値を登録し、両者の比率が地域格差に等しくなるように補正します。
標準化補正、時点修正後の価格（補正後価格）が価格水準よりも高い場合には高いめの事例、低い場合には低いめの事例ということになり、地域補正後も標準地の価格水準よりも高いめの事例になります。価格水準割合が105～110の範囲からはみ出る場合には、適切な事例ではないということになります。取引事例の価格水準と標準地の価格水準の比率「価格水準・水準比」が地域格差となります。

比準用の取引事例を5事例まで選択、4事例採択可能です
取引価格、取引時点、規模、幅員、用途地域などから事例を並び替えて表示し、鑑定評価に適した事例を取り込むことが可能で、７事例まで選択できます。また、予め選択した7事例について評価し、その結果をもとに最終的に５事例を採択することが可能です。

収益還元・直接法の連続処理ができます
収益還元法（直接法）はオプションとして1画面に複数の標準地を横並びで比較表示してデータの入力、収益価格算定の連続処理ができるようにし、鑑定効率の向上を図りました。

2段階の地域補正が可能です
地域補正の内訳画面で、要因別（最大12要因まで）に比準計算（手入力も可能）したあと、地価調査用の条件別に自動的に集約計算（手入力も可能）することができます。

特徴⑤　鑑定結果のチェック機能が豊富

国交省の「補正等審査」準拠のチェック帳票
空欄・採用等のエラーチェック、取引事例に係る補正内容審査、同一事例の標準化補正等審査、採用事例の重複審査、収益価格算定過程審査、その他審査等。

鑑定結果の各種のチェック一覧表・補正内訳表
価格比・開差率による規準・比準チェック、標準化・地域補正内訳一覧表、収益価格算定内訳表、鑑定結果総括表、同一事例の複数基準地への比準結果矛盾チェック表

評価員の鑑定結果を集約して一覧表に出力します
評価員作成の鑑定評価結果を一つにまとめ鑑定結果総括表、一覧表、チェックリストを作成することができます。
分科会で共有の取引事例の重複チェックをします。

特徴⑥ 分科会内の共通作業を支援できます

分科会内で作成した比準表､基本利率､文例および取引事例等のデータ交換
本ソフトご利用の場合には、分科会の評価員同士で比準表・時点修正率表・基本利率および文例のデータ交換が可能で、分科会全体としての鑑定効率の向上が図れます。また、取引事例の統一フォーマットに定義されていない価格水準や土地価格の算定内訳等、本ソフト固有のデータも含めて、分科会内でデータ交換をすることにより作業効率の向上が図れます。
また、任意のデータをCSV形式で読み書きできますので取引事例や鑑定評価データをCSV形式で書出し､EXCEL等によりデータの一律修正、編集後、再度、読み込むことができます。

分科会単位の比準表等のデータ入力代行、幹事のシステム評価作業の支援をします
分科会内で共通の比準表や基本利率をご利用になりたい場合には、比準表や基本利率のデータを紙ベースでいただければ、弊社でデータ登録後、同一分科会内の評価員にソフトに組み込みで出荷することが可能です。また、幹事のソフト使用に関する助言、前回データ・他ソフトデータの引継ぎ、分科会単位のシステム評価作業支援等のサポートをいたします。

特徴⑦　鑑定評価書の印刷

鑑定評価日などの一括修正ができます。
実地調査日、鑑定評価日、提出日、価格時点、路線価時点を、全標準地について一括で修正することができます。